来源：证券时报
自1994年中国住房制度改革进入新阶段，中国房地产经历了快速发展的三十年，规模空前增长，国内外影响力显著提升。随着中国经济转向高质量发展，房地产行业开启转型升级周期。仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心近日发布的《三十而立，向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书（以下简称“白皮书”），透过全图景精准解析，研判发展洞察未来，探索行业创新发展新路径。
白皮书深度解析中国居住地产与商业地产行业三十年发展脉络，深入剖析住宅、办公楼等资产类别和各市场赛道的关键趋势，并首次系统性研判“新质生产力”的行业驱动力，首度披露中国房地产生态圈最新动态，以全球前沿视野解码行业动能。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示：“中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展，正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业，需要重点关注品质提升与结构优化，向多元化和高质量方向谋求新模式发展，以更好地服务于实体经济，为城市发展和人民生活提供更好支撑。”
住宅市场深刻转变 未来十年呈现多元趋势
中国房地产周期深刻变化，住房市场整体由扩张期进入放缓期，供给的新增与存量关系发生显著转变，将受到城镇人口增长、人均住房面积提升、原有住房拆除等更多需求驱动，呈现多元发展趋势。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟指出：“未来住房需求仍存在一定规模，但增速将逐渐趋于缓和；未来的市场将更加注重存量住房的更新与品质提升，而非依赖新增住房供给；改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。”
办公楼处于转型过渡期 新质生产力重塑长期潜力
过去三十年，中国第三产业高速发展驱动办公楼市场快速成长，尤其一线城市已具备全球影响力。仲量联行数据显示，2022年中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已然跻身全球TOP10。仲量联行数据显示，2023年末绝大部分甲级市场已经将平均入驻率提升恢复到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。
短期内市场仍面临下行压力，仲量联行统计中国重点城市2005年—2024年甲级办公楼租金趋势发现，自2018年底中国主要办公楼市场均已步入下行周期，需要一定时间转型。但中长期来看，中国产业新旧动能转换，第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性，尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力，助力办公楼市场修复与发展。
仲量联行中国区研究部总监姚耀分析指出：“目前新质生产力企业虽然体量基数相对较小，但近几年增长步伐稳健，仲量联行研究10个行业的95家头部企业发现，2021—2023年间，新质生产力企业的员工人数增幅达到22%，营业收入增幅达到23%。其中，新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量增长迅速。新质生产力企业发展前景广阔，将在中长期为办公楼市场的复苏提供坚实基础。”
零售地产规模增长超9倍 将重新定义新逻辑
过去三十年间，中国零售地产的开发规模与增速引人注目。仲量联行统计的中国21个代表性重点城市数据显示，优质零售地产市场总存量从2005年初的1500万平方米，预计将增长至2024年末的1.5亿平方米以上，规模增长超过9倍。
当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境，转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。在资源头部化、集中化的驱使下，头部企业已成为主导市场未来走向的决定性力量。
仲量联行预计，未来在中国消费结构调整之下，零售地产的供应和需求将重塑“新平衡”；场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑；通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费，新零售将在实践中推动供给侧变革；零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出，将带领行业穿越周期。
中国房地产科技迈入世界前列 将持续涌现机遇
科技浪潮席卷全球，仲量联行独家的中国房地产科技企业数据库显示，截至2023年底，中国已成为仅次于美国的全球第二大房地产科技投资大国，应用场景与商业模式不断丰富，并已全面渗透到项目全生命周期之中。
当前，科技创新基础持续夯实、金融资本强力助推，以及地产行业自身发展，“三大因素”进一步推动中国房地产科技浪潮走向全球的前沿。仲量联行预计，市场新需求与新技术将引领房地产行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。智慧建筑、综合能源服务、人机协同等细分领域将持续涌现机遇。
展望未来，仲量联行认为，房地产在谋求高质量发展的过程中，阵痛和复苏并行、挑战和机遇并存。当前各资产类别市场正积极探索新发展模式，共建新生态，伴随周期更迭进入尾声，城市焕新、产业跃升和空间重塑将释放中国房地产的新动能和新价值。